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Conselho fiscal: como ser mais efetivo?

Não é segredo para ninguém que o número de tarefas de um Síndico exige grande esforço. Isto se deve, também, a complexidade de determinadas questões.

Como já vimos no artigo “Conselho Fiscal – Para que serve?“, ele pode ser assessorado pelos moradores através do Conselho Fiscal ou Conselho Consultivo. Como fazer para que o Conselho realmente faça diferença na administração do Condomínio? Continue lendo Conselho fiscal: como ser mais efetivo?

O desconto pontualidade na taxa de condomínio

O recebimento regular da taxa condominial é um dos grandes desafios para o Síndico, principalmente nesses tempos de crise econômica. O nível de inadimplência  tem se elevado e com ele os conflitos e a necessidade de medidas assertivas  para combatê-lo (assunto aprofundado no artigo “O condômino está inadimplente – o que fazer, Senhor Síndico?“). Na tentativa de estimular a pontualidade do condômino, alguns Síndicos inserem no boleto de cobrança um desconto por pontualidade. “Pode isso, Arnaldo”? Continue lendo O desconto pontualidade na taxa de condomínio

Descubra o que todo condômino quer

Os principais motivos que levam as pessoas a optarem por morar em condomínios são segurança e comodidade. Mas apesar de ter isso em comum, as pessoas que ali convivem podem ter variados perfis e isso gera diferentes demandas. Mediar as vontades do indivíduo com as necessidade do coletivo por vezes se torna uma tarefa árdua.

Frequentemente vemos síndicos frustrados pois se esforçam para vencer esse desafio mas sempre há quem esteja insatisfeito. Alguns gostariam de mais serviços, outros de mais economia, outros de regras mais flexíveis, uns preferem a reforma do salão de festas, outros a transformação da lanhouse em briquedoteca.

O que todos querem?

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O condômino está inadimplente – o que fazer, Senhor Síndico?

O Síndico que nunca teve transtornos com inadimplência, levante a mão! Um dos problemas mais constrangedores, sem dúvida, é a impontualidade no pagamento da taxa condominial. É uma questão que deve ser tratada de maneira prudente e eficaz, seguindo as normas impostas pela legislação. E aí, como evitar o incômodo da cobrança judicial?

A importância da taxa de condomínio

A saúde financeira do condomínio depende não só de um bom Continue lendo O condômino está inadimplente – o que fazer, Senhor Síndico?

Síndico Profissional – Quando, Porque e Como contratar?

“Ninguém quer ser síndico!”

Essa frase tem ecoado em muitos condomínios onde, por falta de tempo, conhecimento ou até de interesse, nenhum morador está disposto a ser síndico. Para esses casos a contratação de um síndico profissional pode ser a solução.

Quando contratar um Síndico Profissional?

É importante identificar o motivo pelo qual ninguém quer ser Continue lendo Síndico Profissional – Quando, Porque e Como contratar?

Corrupção no condomínio

O programa Fantástico exibiu neste domingo (12/06/2016) uma matéria sobre corrupção em condomínios.

Síndicos que desviaram dinheiro da conta do condomínio, superfaturaram obras e em alguns casos deixaram prejuízos acima de 500 mil reais para os demais moradores, que herdaram as dívidas e ficaram com obras inacabadas no condomínio.

Veja a matéria completa no site do Fantástico.

Isso nos leva a uma grande questão:

Você acompanha e fiscaliza a administração do seu condomínio?

Corrupção no Condomínio – O preço da omissão

Se você não participa das assembléias, reuniões e não fiscaliza a Continue lendo Corrupção no condomínio

Síndico novo – Por onde começar

Síndico Novo

Se você acaba de ser eleito síndico e é novo na gestão de condomínios, não sabe exatamente por onde começar, este post reúne algumas dicas que podem lhe ajudar muito.

Eu já estive nessa situação. Vim de experiências em outras áreas e, por oportunidades que surgem na vida, um dia me vi como gestor de um grande condomínio. Tive muitas dificuldades no começo e a primeira foi decidir por onde começar, descobrir quais são as prioridades, os pontos críticos em um condomínio.

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Como elaborar uma taxa de locação adequada para as áreas comuns do condomínio

O primeiro passo é realizar um benchmarking, comparando taxas de locações com outros condomínios do mesmo porte e perfil; observar metragem, nº de unidades, áreas de locação e valorização imobiliária desses residenciais. Com algumas ligações para gerentes ou portaria facilmente é resolvida essa etapa. Com essas informações o sindico ou administrador identifica se os valores estão na média, superdimensionados ou abaixo do que é cobrado pelos condomínios.

Após essa fase é preciso botar a mão na massa.  É necessário criar a composição dos valores dos espaços:

Itens utilizados para composição do custo:

Uso dos produtos de Limpeza

  • Verificar a metragem do espaço;
  • Quais produtos são usados nessas áreas: banheiros, salão, churrasqueira, moveis etc;
  • Qual é o valor integral de compra do produto?
  • Qual é a quantidade usada de cada produto para limpar o espaço?
  • Qual é o valor do produto pelo uso do espaço?

Nessa fase é importante conversar com os colaboradores da limpeza, identificando na pratica o uso dos produtos de limpeza, nesse processo é possível avaliar muito mais do que o consumo, é possível identificar desperdícios, se existe parâmetros de uso, tabelas de dosagem e de produtos conforme cada área e objetos, dosadores, se a quantidade de produto usada está de acordo com a quantidade de água.

Uso dos materiais de Limpeza

Qual é o valor de compra do produto? Qual é a taxa de depreciação mensal do produto? O calculo é simples, valor do produto dividido pela a taxa depreciação = ao valor de uso de recomposição.

Hora funcionário

Nessa etapa devemos quantificar o valor da hora do funcionário na limpeza do espaço antes do evento e pós-evento. Levantar o salário do colaborador, as horas semanais, valor da hora da semana e final de semana, nº de funcionários que vão limpar o local e hora de trabalho do funcionário antes e depois do evento.

Água e Energia

Para ter uma média de consumo de energia dos espaços conforme os itens utilizados no dia do evento e ter um consumo por hora é importante observar as estações do ano, se estamos no verão o consumo do ar-condicionado é muito maior do que no inverno, dessa forma deve-se fazer uma média de consumo anual para encontrar um valor aproximado. Para estimar esses custos existem sites de concessionárias de energia com simuladores de energia que dimensionam a área, quantidade de equipamento, quantidade de hora e o valor do Kwh.

SIMULADOR DE CONSUMO DE ENERGIA – COPEL

Quanto ao consumo da água, é necessário identificar o valor mínimo do m³ da água e dividir por 4 (nº de semanas do mês), dividir por 7 (nº de dias da semana), encontrando o valor diário de consumo da água é possível somar a composição dos valores.

SIMULADOR DE CONSUMO DE ÁGUA  –   SABESP

Depreciação do Mobiliário e Equipamentos

Primeiro deve-se levantar o valor aproximado do mobiliário e equipamentos, depois dividir pela taxa de depreciação do item, com valor da depreciação anual dividir por 12 (ano) chegará ao valor mensal da depreciação que será somada a composição do custo para locação.

Depois de realizar todos os processos somam-se os valores de cada item para compor a taxa de locação do seu espaço.

Segue tabela de depreciação.

 TAXA DE DEPRECIAÇÃO  VIDA ÚTIL
 Edifícios  4%  25
 Maquinas e Equipamentos  10%  10
 Instalações  10%  10
 Móveis e utensílios  10%  10
 Veículos  20%  5
 Computadores e Periféricos  20%  5

Fonte: Receita Federal

 

Caso de polícia! Barulho no condomínio

Perder o sono para muitas pessoas realmente é um caso de polícia, não existe coisa pior do que ir trabalhar em plena segunda-feira com sono, na verdade não importa o dia da semana, fazer qualquer coisa com sono é uma odisseia.

E quando perdemos o sono por causa dos nossos vizinhos? Normalmente a primeira coisa que pensamos é em ligar para o síndico imediatamente e cobrar uma solução instantânea.

Como devemos proceder?

Existem duas questões fundamentais nesse caso: Regulamento Interno (horários) e procedimentos:

Regulamento interno porque diz quais são os horários e regras estabelecidos para manter o silêncio, a ordem geral e quais são as punições para quem não cumpri-lo. A partir desse embasamento criamos os procedimentos.  Devo ligar para portaria advertir o bagunceiro? Abro uma ocorrência relatando o fato? Entro em contato com sindico?

Quem vai estabelecer esse canal de comunicação são os membros do conselho e sindico, criando um procedimento para cada caso de infrações de diferentes matérias, barulho, horários, cachorro, criança, garagem etc.

Com os procedimentos organizados é mais fácil gerir os conflitos e todos os envolvidos vão saber o que fazer em momentos de dúvidas. Porteiro, zelador e/ou gerente vão estar cientes sobre o que fazer, o morador saberá para quem e como reclamar, e o sindico terá um poder de resolução muito maior e mais rápido, tudo de forma clara e simples, sem margem para confusão.

É importante que o síndico na hora de advertir observe se há reincidência, a intensidade do barulho, se o morador reclamante é um condômino antissocial que reclama até da sombra do vizinho, são varias situações que devem se levar em conta para não haver injustiças ou até mesmo um aprofundamento desnecessário sobre o assunto, que poderia ser resolvido simplesmente com o bom senso.

E se todas as opções anteriores não funcionarem com morador infrator, com certeza será um caso de policia que deverá ser resolvido na delegacia.

A Lei Federal nº 3.688, de 23.10.1941, que determina, em seu capítulo IV, que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheio:

I – com gritaria ou algazarra;

II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis.