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NBR 16280 – De Quem é a Responsabilidade pelas Obras no Condomínio?

Apesar da NBR 16280 já estar valendo a mais de dois anos, muitos síndicos e condôminos ainda tem duvidas e em alguns condomínios a norma ainda não foi implementada.

Neste post você saberá o que é a NBR 16280, do que trata a ultima atualização, de quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio, quais os tipos de reformas que precisam de ART ou RRT e como implementar a norma no seu condomínio.

O que é NBR 16280 ?

NBR 16280 é uma norma elaborada pelo Comitê Brasileiro da Continue lendo NBR 16280 – De Quem é a Responsabilidade pelas Obras no Condomínio?

NBR 16.280 – Regras sobre Reformas em Condomínios

Entenda a norma de reformas, ABNT  NBR 16.280.

Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacam-se:

a-) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

b-) O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

c-) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;

d-) O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra; (VERSÃO ORIGINAL)

*Nova versão (atualizada) do Item D.

Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade – e não mais do síndico.Passa a ser responsabilidade apenas do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.

Assim, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si passa a ser do morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.

Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.

Veja aqui um post atualizado com mais detalhes sobre a aplicação da NBR16.280

Dica o sistema SIG possui um módulo exclusivo para CONTROLE DE OBRAS. Veja o vídeo explicativo:

e-) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.

As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.

É importante frisar que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser considerado pelo condômino na programação da referida reforma.

Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual.

No entanto, ao determinar que o síndico ou a pessoa por ele contratada faça a análise do plano de reforma da unidade privativa já elaborado por outro responsável técnico, entendemos que a norma ABNT NBR 16.280 acabou por criar uma duplicidade de trabalho, encarecendo os custos da reforma e, via reflexa, aumentando a responsabilidade do síndico.

O Secovi–SP, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios e, em parceria com outras entidades, já está empenhando esforços no sentido de aprimorar a redação da norma ABNT NBR 16.280 nos itens apontados.

Entretanto, enquanto não houver essa alteração, a norma ABNT NBR 16.280:2014 está em vigor. Portanto, fica claro que a sua correta aplicação será decisiva, em caso de ingresso de ação judicial em um futuro próximo.

Fontes: SECOVI-SP, Sindiconet, SIG Condomínios