Aumento da Taxa

Os efeitos da inadimplência na taxa de condomínio

Quem é que gosta de reajuste nas contas? Provavelmente a sua resposta é “ninguém”!

Com o condomínio é da mesma forma!

A correção no valor da taxa condominial não é nada agradável ao bolso dos moradores. Isso pode acontecer por várias causas, dentre elas a inadimplência excessiva.

O que pode acontecer se faltar dinheiro?

Manutenções por fazer, áreas comuns indisponíveis, fachada descuidada, descontentamento dos moradores. Estes são alguns dos efeitos negativos da inadimplência.

Não existe nada mais constrangedor do que viver em um lugar que não lhe traga prazer, que não seja do agrado dos conviventes. Por isso que é tão importante a contribuição assídua de todos os moradores, pois, como já tratamos no artigo “O condômino está inadimplente – O que fazer, senhor Síndico?“, ela é o “sangue” do condomínio e deve ser levada extremamente a sério.

O pagamento da taxa é obrigação imposta por Lei

A obrigatoriedade  de pagar a taxa condominial – que é usualmente chamada de “condomínio” –  é imposta pelo Código Civil, como se vê abaixo:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Dessa forma, o morador que não cumprir tal obrigação será penalizado com juros e multa, como previsto no parágrafo primeiro do mesmo artigo:

Art. 1.336. […]

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

O valor da taxa será estabelecido pela convenção:

Art. 1.334. (…) a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Assim, a lei impõe que o valor da taxa seja determinado em Convenção. Fica claro que a decisão pelo reajuste deve ser conjunta entre Síndico e assembléia, já que é por ela que se institui a  própria Convenção.

Se alguns não pagam, outros pagam mais!

Quando a arrecadação não é suficiente para cobrir os gastos e já se utilizou todas as formas de redução de despesas, será necessário o rateio suplementar ou a utilização de um possível valor aplicado no Fundo de reservas.

Se nada disso for suficiente, deverá ser estabelecido um acréscimo no valor da taxa de condomínio para cobrir a falta de receita.

No entanto, o Síndico deve submeter a questão a assembléia, documentando em ata o que nela for decidido e a distribuindo a todos os condôminos e inquilinos no prazo previsto na Convenção. Tudo isso com vistas a evitar futuros questionamentos judiciais.

Não se pode esquecer que o Síndico deve promover a devida cobrança dos devedores, seja extrajudicial ou mesmo judicial, pois as contas do condomínio não podem esperar.

Poderei ser ressarcido do que paguei a mais?

Há um entendimento de que o artigo 305 do Código Civil autoriza uma eventual cobrança judicial face ao condomínio, como se vê em seguida:

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

No entanto, a tese cai por terra pelo simples fato de que o condômino que paga uma taxa maior é diretamente interessado em que condomínio continue funcionando regularmente. Caso contrário, não poderá desfrutar daquilo a que tem direito.

Em resumo, não há nenhum mecanismo legal específico para garantir o reembolso do valor pago a maior no condomínio. O que existe é a possibilidade de estabelecer-se uma forma de restituição em Convenção, o que se concretizará após o recebimento dos valores em atraso.

Taxas em dia, condôminos felizes!

A contribuição assídua dos moradores permite que tudo funcione na comunidade. Isso impulsiona o melhoramento constante da estrutura e dos serviços, além de promover bem estar a todos condôminos.

Fonte: Lei 10.406/2002 (Código Civil), “Revolucionando o Condomínio” de Rosely Benevides Schwartz (14º edição, 2014), SindicoNet.


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Advogado, Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estadual de Londrina, Estudante de Direito do Trabalho e Processo do Trabalho.

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