O recebimento regular da taxa condominial é um dos grandes desafios para o Síndico, principalmente nesses tempos de crise econômica. O nível de inadimplência  tem se elevado e com ele os conflitos e a necessidade de medidas assertivas  para combatê-lo (assunto aprofundado no artigo “O condômino está inadimplente – o que fazer, Senhor Síndico?“). Na tentativa de estimular a pontualidade do condômino, alguns Síndicos inserem no boleto de cobrança um desconto por pontualidade. “Pode isso, Arnaldo”?

Objetivo do desconto por pontualidade

O desconto na taxa do condomínio para quem paga em dia surgiu para evitar a inadimplência e, com isso, permitir que o condomínio se mantenha íntegro nos compromissos assumidos.

Num primeiro momento, esse entendimento é simples e claro. Mas, na prática, a questão enfrenta algumas dificuldades de ordem jurídica e até mesmo orçamentária.

O desconto é legal?

A jurisprudência sinaliza que esse tipo de desconto contraria o limite legal trazido no artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil:

§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Portanto, a multa de até 2% já é estabelecida com o objetivo de penalizar o inadimplente. Se a isso somar-se a ausência do desconto, o condômino acabará por ser atingido duas vezes pela mesma sanção, acarretando o que se chama de bis in idem. 

Além de burlar a previsão legal, isso torna o pagamento extremamente oneroso para o condômino em dívida que provavelmente já não está bem financeiramente.

Como o orçamento do condomínio pode ser afetado?

A taxa condominial é calculada de acordo com as despesas. Se todos pagarem em dia obtendo o desconto, o valor arrecadado será menor do que o valor rateado para fazer frente aos gastos.  A diferença será incluída como despesa mensal, o que, na verdade, é uma artimanha para compensar o que deixou de ser recebido em decorrência dos descontos.

De outra forma, se for adicionado o percentual referente ao desconto no valor principal da taxa mensal, o condômino que paga em dia será prejudicado, pois estará pagando além do que lhe cabe no rateio. Isto equivale, no final das contas, a um fundo de reserva “forçado” para inadimplência.

Desse modo, o resultado do orçamento pode ser drasticamente afetado se o planejamento não for elaborado de forma responsável, levando em consideração o impacto do desconto.

Existe alguma forma legal de aplicar o desconto?

Existe jurisprudência que afirma a possibilidade de aplicar o desconto se o boleto trouxer duas datas para pagamento: uma para a pontualidade e outra para o vencimento do próprio boleto (da qual provém multa e juros se não respeitada).

Esta forma é muito utilizada nos boletos de cobrança de mensalidades escolares.

No entanto, a implantação desta modalidade de desconto exige cautela e a observância dos seguintes critérios:

1. Convocar uma Assembléia Geral específica para debate e deliberação sobre o assunto;
2. O edital já deve trazer o percentual para conhecimento de todos e para a concordância daqueles que não comparecerem, conforme o que predita a Lei (as decisões da Assembléia Geral obrigam os presentes e ausentes);
3. Não é necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos na Assembléia, exceto se houver convenção nova que contenha tal previsão;
4. A decisão que opte pela implantação deve constar em ata escrita de forma clara e específica, com o devido registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos,
5. O percentual do desconto é livre e não estará vinculado a qualquer motivo financeiro do Condomínio.

Outro meio de se evitar imprevistos na arrecadação do condomínio é a criação de um fundo de reserva para inadimplência, como já mencionado anteriormente. Isto evitaria todo o desconforto que uma possível falta de recursos traria.

Contudo, o Síndico que conseguir administrar de forma efetiva o orçamento do condomínio, terá muito mais recursos para atender as solicitações dos moradores. A utilização da forma adequada de arrecadação é indispensável para atingir este objetivo, além de evitar embaraços no controle e na apresentação das contas aos condôminos.

Fonte: Lei 10.406/2002 (Código Civil), “Revolucionando o Condomínio” de Rosely Benevides Schwartz (14º edição, 2014), Ebac, Jornal Alto Taquaral, Universo Condomínio, Síndico Online, SindicoNet.