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O condômino está inadimplente – o que fazer, Senhor Síndico?

O Síndico que nunca teve transtornos com inadimplência, levante a mão! Um dos problemas mais constrangedores, sem dúvida, é a impontualidade no pagamento da taxa condominial. É uma questão que deve ser tratada de maneira prudente e eficaz, seguindo as normas impostas pela legislação. E aí, como evitar o incômodo da cobrança judicial?

A importância da taxa de condomínio

A saúde financeira do condomínio depende não só de um bom desempenho na administração, mas também da pontualidade no pagamento da taxa condominial.

Assim como os impostos se destinam a beneficiar a população com determinados serviços públicos, a taxa em questão se destina a trazer melhorias a todos os moradores do condomínio. Isto inclui desde a manutenção da estrutura básica até os serviços prestados por terceiros.

Quando o morador pode ser considerado inadimplente?

Muitas pessoas consideram impontualidade e inadimplência como coisas distintas. No entanto, o Código Civil estabelece que o atraso de apenas um dia no pagamento já caracteriza a inadimplência. Portanto, os dois termos tem o mesmo significado prático.

Desta forma, não é necessário esperar o próximo mês ou outra data fixada em convenção – já que a Legislação está acima deste instrumento – para buscar medidas jurídicas adequadas à cobrança.

Quais as consequências do atraso no pagamento?

Além de prejudicar o bom andamento do condomínio, a falta de pagamento pode ter várias implicações, tais como:

  1. Multa e juros;
  2. Impedimento do morador de votar nas assembleias;
  3. Protesto de boleto (apenas em alguns estados: SP, RJ, AM, CE);
  4. Inscrição no SPC/SERASA (recomendado apenas nos estados que aceitam protesto de boleto);
  5. Suspensão do uso da área de lazer (embora controvertido o tema, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou possível se houver registro em assembleia);
  6. Corte do fornecimento de água quando houver hidrômetro individual (em alguns casos);
  7. Ação judicial;
  8. Penhora do imóvel decorrente da ação judicial,
  9. Multa de 10% pós-condenação, se não houver o pagamento em 15 dias da decisão judicial que o determinar (Lei 11.232/2005).

Atenção Síndico: apesar de serem muitos os motivos para manter o pagamento  em dia, JAMAIS exponha o nome do condômino devedor em qualquer tipo de lista. Isso pode gerar constrangimento, além de problemas judiciais futuros.

Quanto cobrar pela inadimplência?

Até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, era permitido pela Lei 4.591/64 a cobrança de multa de até 20% sobre a taxa de condomínio. No entanto, a partir do novo Código Civil, a multa foi limitada a 2% ao mês, derrubando a previsão da Lei  dos Condomínios. Lembrando que a multa incide apenas uma vez sobre o total da taxa de condomínio em atraso. Assim, se houver mais de uma vencida, a multa será cobrada individualmente sobre cada uma delas.

Importante: o pagamento de multa não dispensa a obrigação aos juros. Eles poderão ser estabelecidos em Convenção, devendo ser cobrado até o máximo de 1% ao mês. O valor sofre limitação não só pela Lei da Usura (Decreto nº 22.626/1933), mas principalmente pela Constituição Federal que prevê o máximo de 12% ao ano.

Como proceder para cobrar de maneira cautelosa?

Ao se deparar com a inadimplência, o Síndico deve enviar uma carta ao morador após 15 dias do vencimento da taxa, informando o não recebimento do valor.

Após um mês sem resposta do inadimplente, deve-se encaminhar outra carta estabelecendo um prazo para retorno, cientificando-o de que a cobrança poderá ser feita judicialmente. Isto implica encargos previstos em Convenção, além do acréscimo de no mínimo 10% de honorários advocatícios, conforme o artigo  395 do Código Civil.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

A dívida pode ficar ainda maior, já que esses valores poderão sofrer correção monetária.

Em última instância, se nenhuma tentativa amigável de cobrança for suficiente, deve-se utilizar outros meios legais para atingir o objetivo, tais como o protesto de boleto – onde for aceito – e a ação judicial de cobrança.

A qualidade de vida na comunidade depende da colaboração de todos os moradores. Não basta apenas cumprir os deveres sociais e morais – o que é uma obrigação implícita -, mas também manter os pagamentos em dia, pois a taxa condominial é como o “sangue” do condomínio: sem ela não há como manter a estrutura e os serviços de maneira adequada. É por esse motivo que o pagamento realizado pontualmente é tão essencial.

Fonte: Lei 10.406/2002 (Código Civil), Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios), “Revolucionando o Condomínio” de Rosely Benevides Schwartz (14º edição, 2014), SindicoNet.

Advogado, Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estadual de Londrina, Estudante de Direito do Trabalho e Processo do Trabalho.

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