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LOTEAMENTO FECHADO – EU NÃO QUERO PAGAR TAXA!

Um dos problemas mais recorrentes do Loteamento Fechado está relacionado a taxa de manutenção. Como já exposto no artigo “Condomínio Horizontal ou Loteamento Fechado – Você Sabe Diferenciar?“, ele está sujeito a um regime diferente dos Condomínios tradicionais.

Afinal de contas, sou obrigado a pagar a taxa de manutenção?

Para que serve a taxa?

Como qualquer Condomínio, o Loteamento Fechado que disponibiliza serviços comuns aos moradores como salão de festas, piscinas, churrasqueiras, etc tem um custo para mantê-los em funcionamento.  Além dos funcionários que cuidam da segurança e  de outros tipos de manutenção.

Para viabilizar essa estrutura é criada uma taxa de manutenção a ser cobrada dos proprietários de lotes, já que são diretamente interessados no seu uso.

Qual é a polêmica sobre a taxa?

A fim de contextualizar o leitor, recordamos que o Loteamento Fechado não tem regime de Condomínio, doutro modo, deve ser constituída uma associação para a sua administração.

A legislação pertinente aos Condomínios obriga os condôminos ao pagamento da Taxa de Condomínio, como visto em “Os Efeitos da Inadimplência na Taxa de Condomínio“.

Já as associações não possuem essa regra, além de haver previsão na Constituição Federal vedando a obrigatoriedade de associar-se ou manter-se associado  a elas.

A polêmica se resume na seguinte questão: pode o proprietário de lote em Loteamento Fechado se recusar a pagar a taxa de manutenção?

Sim, eu posso me recusar a pagar!

O entendimento da jurisprudência do STJ – Superior Tribunal de Justiça – aponta pela não obrigatoriedade do pagamento da referida taxa.

A interpretação se baseia na liberdade que o associado tem de participar ou não da agremiação e de contribuir ou não para a sua manutenção, conforme transcrito abaixo:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU – IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram“.
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança.

No mesmo sentido, o artigo 5º, XX, da Constituição Federal dá a liberdade para o indivíduo associar-se por livre e espontânea vontade:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[…]

XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;”

Desse modo, a obrigatoriedade do pagamento é afastada pela autonomia de manifestação da vontade do proprietário do lote.

Não, eu sou obrigado a pagar!

Por outro lado, a Jurisprudência do STF – Supremo Tribunal Federal – emplacou o entendimento de que o proprietário é obrigado a pagar a taxa de manutenção, como se lê abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (…) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: “CONDOMÍNIO DE FATO – Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores – Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveisDever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou nãoObrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa – Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional – Sentença de improcedência – Recurso da associação provido”. 6. Agravo regimental DESPROVIDO. (ARE 692413 AgR, Relator(a): Min. LUIZ FUX, Primeira Turma).

Da mesma forma, outra decisão do tribunal na mesma direção:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CONSTITUCIONAL. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DE EQUIDADE E ETICIDADE. PRINCÍPIO DE VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA NOS AUTOS.
1. O exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito.
2. Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheia.
3. O princípio da vedação do enriquecimento ilícito encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3°, I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo.
4. Parecer pelo desprovimento do recurso extraordinário.

Como visto, o proprietário de lote que se recusa a contribuir para a manutenção da estrutura comum do Loteamento Fechado está incorrendo em enriquecimento sem causa… e por quê?

O não associado, além de desfrutar das áreas e serviços comuns da comunidade, goza da valorização do seu imóvel em decorrência da estrutura do loteamento, ou seja, ele é beneficiado por ela, obtendo a valorização do seu imóvel diretamente sem contribuir para isso.

A solução!

A saída que se tem adotado para evitar a discussão judicial é a inclusão da obrigação ao pagamento no contrato de compra e venda do lote, como condição para que o proprietário possa usufruir da segurança e das áreas de lazer.

Assim, o proprietário fica formalmente obrigado a contribuir para a conservação dos bens e serviços comuns aos moradores.

Fonte: Constituição Federal de 1988, Lei 10.406/2002 (Código Civil), “Revolucionando o Condomínio” de Rosely Benevides Schwartz (14º edição, 2014), Selesnafes.com, Secovi.com.br.

Advogado, Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estadual de Londrina, Estudante de Direito do Trabalho e Processo do Trabalho.

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